北京第二輪土拍在即，“三競”政策竟然可以“走捷徑”

隨著8月的到來，第二輪集中供地也在無錫供地大戰中拉開帷幕。從7月開始，全國已有近10個城市，相繼發布了第二次土地集中供應地塊及出讓規則公告。

其中北京也將于近期發布第二輪土地出讓公告。面對新一輪土拍大戰，北京房企該如何突圍高標準建設方案？如何從北京“三競”細則的衍變中，洞察土拍政策玄機？解讀一下新舊“三競”政策詳情與變化，或許我們能夠略探一二。

2021年4月，北京土拍出現“新三競”地塊。一季度公開出讓30宗住宅地塊中，要求采用“競地價＋競公租房配建面積/競政府持有商品住宅產權份額＋競高標準商品住宅建設方案”的“新三競”出讓方式，其中28宗地塊要求競“高標準”出讓條件，備受行業關注。

早在2016年11月，北京首次出現過“三競”地塊，即海淀區永豐三地塊及大興黃村一地塊入市，要求以“競價＋競自持＋競高標準商品住宅建設方案”出讓。時隔五年，“新三競”地塊的面世，對市場有哪些調控作用？與2016年“三競”地塊有什么不同呢？本文將從競買條件、投報所需文件、評分標準等方面解析兩者差異。

第一，土地出讓規則改變。從地塊競買條件看，2016年和2021年宗地地塊均設置了競地價和競高標準商品住宅建設方案。但不同的是，2016年的地塊競買條件為競自持商品住宅面積比例的100%，這意味著，土地產權全部由開發商自持，作為租賃住房提供給市場。這類政策性住房的面世，可滿足不同層次自住性住房的需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

2021年地塊競買條件取消“競自持”，調整為競政府持有商品住宅產權份額。宗地內的住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房，并且每套商品住房政府產權份額一致，初始購房人僅支付個人產權部分購房款，就能擁有房屋居住權。此類房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內不得轉讓。此種方式的實行，可有效減輕購房者負擔，充分滿足居民自住需求。

第二，投報所需文件有差異。2016年與2021年地塊競高標準投報所需文件，均包含高標準商品住宅建設投報書和規劃建筑設計方案。但明顯有差異的是，2016年的“三競”地塊，還要求開發企業提交企業自持商品住房運營方案。一方面，對房企綜合運營能力提出了新的挑戰，從銷售能力轉變為租賃經營能力；另一方面，從盈利角度看，開發企業的墊資周期更長、利潤空間也會降低。

第三，評分標準更細化。與2016年土地出讓條件中的“高標準評分標準”相比，2021年的“高標準評分標準”更加細化。其高標準評分內容和標準共分為建筑品質、規劃建筑設計兩大部分，總分100分，兩部分分值權重各占50%。其中建筑品質部分中包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術應用及管理模式共六點，有關綠色建筑及裝配式的分值占到總分100分之中的19分，其中全面實施三星級綠色建筑占9分，裝配率及裝配式裝修占10分。

新“高標準評分標準”的發布，有利于保障政策性住房建筑品質。在部分政策性住房的出讓條件中，均出現了“競高標準商品住宅建設方案”，北京市政府以限價房、配建公租房、配建共有產權商品房等政策性住房的建設方式來控制開發企業的利潤空間、抑制投機性購房需求，從而落實中央“房住不炒”的政策主基調，并以“競高標準商品住宅建設方案”來保證該類地塊的建筑品質，控價提質，避免出現政策性住房建設品質降低的現象。

《評分標準》中出現了三星級綠色建筑、裝配率及裝配式裝修三項得分點，對房企的傳統建設方式提出了新的要求。換言之，未來在土地調控、建筑業綠色發展的雙重壓力下，“高標準”將成為房企未來拿地無法避免的難題，綠色建筑的建設能力將成為房企在土地市場中的有力競爭點。未來的土拍，必將是“高標準”的天下。

與此同時，評分細則新增了裝配式裝修、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術和管理模式應用五項得分點，在建筑品質總分值中占比超過六成。從技術上分析，當前的政策導向更加關注為購房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，尤為關注購房人的居住體驗。這也意味著，“高標準”住宅建設的實施，可助推開發企業提升建筑品質，打造更好居住體驗的住宅。

此外，從技術手段分析，競高標準商品住宅建設方案要求開發企業將各種技術串聯起來，才能滿足政策得分。其中“全面實施裝配式裝修” 作為代表技術，不但可以獨立評分，還可幫助開發企業同步解決其他技術難題，為其他各項標準評審保駕護航。

由此可見，裝配式裝修必將成為第二輪土拍開發企業競高標準的必選項，相關領域也將迎來高速發展。未來的土拍，開發企業只有堅持走裝配式裝修的道路，才能在競高標準中勝出，才能推動建筑實現高效、綠色、低碳的發展路徑。

（編輯：奚雅青）

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